瘋狂的中國房地產業 – 纵览中国-China In Perspective

<DIV style="WIDTH: 0px; FLOAT: left"></DIV><!–content_tag txt–> <DIV style="BORDER-BOTTOM: rgb(0,0,0) 0px solid; BORDER-LEFT: rgb(0,0,0) 0px solid; PADDING-BOTTOM: 0px; LINE-HEIGHT: 140%; MARGIN: 0px; PADDING-LEFT: 0px; WIDTH: 28px; PADDING-RIGHT: 0px; FLOAT: left; COLOR: rgb(199,75,21); FONT-SIZE: 28px; BORDER-TOP: rgb(0,0,0) 0px solid; FONT-WEIGHT: bolder; BORDER-RIGHT: rgb(0,0,0) 0px solid; PADDING-TOP: 0px">這</DIV>裡有個潛水艇基地﹐也是最近的一屆世界小姐(Miss World)選美大賽的舉辦地﹐而且還曾吸引來動作明星成龍(Jackie Chan)和傳奇金融家喬治•索羅斯(George Soros)這樣的人物。而現在﹐中國的南部島嶼海南又擁有了一個新特點──成為中國最新的一個房地產熱點市場。 那裡白色的沙灘和林木覆蓋的山脈讓人們將海南和夏威夷(Hawaii)聯繫在了一起。海南的房地產價格在過去的五週內已經飆升了三分之一以上。 在海南島主要的度假城市之一三亞﹐豪華公寓的售價自今年年初以來已經上漲了40%之多﹐這使那裡的房價逼近了北京和上海同類地產的價格。 房價突然上漲的主要原因在於﹐中國政府在今年1月初宣佈將在2020年前將海南建設成為一個重要的國際旅遊目的地。 除了新建眾多的高爾夫球場和五星級酒店之外﹐中國政府或許還會放寬簽證限制﹐並允許海南成為澳門以外中國領土上首個獲準開設賭場的地方。 “由於中國政府的政策﹐許多開發商正在密切關注著海南﹐”世邦魏理仕(CB Richard Ellis)駐香港的高級中國分析師吳靄儀(Margaret Ng)表示。 根據中國的新聞報導﹐海南省省委書記衛留成說﹐他對房價的突然上漲毫無準備﹐並稱之為是對旅遊城市計劃的一個未曾預料到的反應。 為了抑制投機﹐中國政府在今年1月份暫停了土地出讓以及審批新建住房項目。不過許多人相信﹐這些舉措非但沒能冷卻房地產市場﹐反而點燃F第二波的獲利浪潮﹐因為開發商和土地所有者紛紛採取行動封存地產以期賣出更高的價格。 泡沫正在形成﹐而且如果有效的措施不能很快出台的話﹐那麼泡沫馬上就會破滅﹐國有的《中國日報》(China Daily)援引中國房地產業協會(China Real Estate Association)副秘書長何琦的話表示。 令人擔心的一個問題是房屋空置率──這個比例在三亞預計高達30%﹐如果消費者信心轉向﹐那麼房價可能會出現大幅下跌。 破紀錄 吳靄儀表示﹐由於可信賴的數據跟蹤指數少之又少﹐人們難以獲得有關海南房地產熱度的準確表達。 她說﹐大型的房地產咨詢公司通常更關注中國70個大城市的情況﹐不過從各種報導和自己的親身體驗來看﹐海南的房地產熱似乎是中國和房地產業正在談的這場戀愛中讓人不可思議的最新的一個章節。 渣打銀行(Standard Chartered)本週早些時候發佈的研究報告預測說﹐全國範圍內的土地價格在2009年增長了一倍以上﹐不過這個數字可能遠低於實際的上漲幅度﹐報告作者表示。 首先﹐這份報告將一些莫名其妙的飛漲數字排除在外。渣打銀行駐上海的首席經濟學家王志浩(Steven Green)說﹐中國東部城市溫州880%的上漲從他的數據中刪除掉了﹐海南省的省會城市海口“同樣瘋狂的”數據也被刪掉了。 “漲幅如此之高﹐我們將這些數據從圖表中拿掉了﹐”王志浩說。 即便如此﹐他們發現﹐基於項目開發時他們的預期價格﹐有7個城市的土地價格上漲了兩倍﹐而一個十城市指標（包括北京和上海在內）則平均上漲了147%。 中國的官方數據也顯示市場過熱﹐儘管漲幅看起來不那麼引人注目。中國70個主要城市的房地產價格在1月份比上年同期上漲了9.5%﹐較12月的7.8%有所增加。 “我們相信現在許多城市都有泡沫﹐尤其是大城市﹐”王志浩說。 由於對中國借貸潮的熱度越來越擔心﹐有些分析師已經開始不斷加大對房地產崩盤可能帶來後果的評估。 蘇格蘭皇家銀行(Royal Bank of Scotland)最近估算了房地產市場在今年崩盤以及在2011年崩盤前繼續上漲15% 兩種情況下的局面﹐並據此評估了對16家上市房地產公司產生的影響。 根據蘇格蘭皇家銀行的預測﹐如果房價平均下跌40%﹐富力地產(Guangzhou R&F Properties Co.)目前的股價在其資產淨值200%以上﹐而雅居樂地產控股有限公司(Agile Property Holdings Ltd)的股價高於資產淨值193%。這些公司在海南都有開發項目。 末日還未來臨 不過﹐儘管海南和中國其他地方的房地產價格出現了令人難以置信的大幅攀升﹐但許多分析師對於可能出現的災難性崩盤卻出奇地冷靜。 這其中讓人心寬的一個因素是房地產價格的主要推動力：銀行貸款的增加。 中國國有控股銀行去年為應對全球金融危機打開了借貸的閘門﹐不過它們現在正重新收緊信貸。 數據顯示僅在1月份前兩個星期新增信貸已達1.1萬億元人民幣（合1,610億美元）﹐隨後監管機構要求銀行收緊信貸。他們還提高了銀行的存款準備金率﹐甚至還發佈了有關哪些行業應該接收信貸的指導意見──其中並不包括房地產業。 渣打銀行的王志浩說﹐許多城市的土地價格眼下接近歷史最高點﹐這意味著政府冷卻房地產市場的努力可能會奏效﹐儘管在未來兩年市場有可能經受陣痛。 實際上﹐有跡象顯示中國房地產市場已經開始冷卻──至少在海南以外的地方如此。 根據中國房地產價格跟蹤網站搜房網(Soufun)收集的數據﹐北京和上海今年1月的成交量較去年12月分別下降了41%和29%。不過﹐下跌的一部分原因或許在於﹐買家在規避自1月1日起生效的一項稅賦。 此外﹐儘管成交放緩的勢頭在大城市可能將繼續﹐但有意投資房地產的資金似乎正在推高其他市場上的房價﹐比如海南。根據世邦魏理仕的預測﹐海南有大約80%的房地產交易來自於外地買房者﹐其中主要的一部分來自於中國北部。 在2009年移居海南的記者高涵清（音）表示﹐今年中國北部歷史上罕見的寒冬也助推了海南房價。 “許多買房者來自中國北方﹐他們冬天呆在海南﹐需要租賃或者購買房子﹐”高涵清說﹐她補充說國家旅遊開發計劃也進一步“推高了市場。” 她將海南和飛速發展的深圳相比。深圳在中央政府將這個緊鄰香港的城市劃為經濟特區後迅速發展了起來。 甚至是喬治•索羅斯也參與其中﹐在海航集團(HNA Group)持股18.6%現顯示出他顯然看好中國休閑文化的興起。海航集團是中國最大的私人航空公司海南航空(Hainan Airlines)的母公司。 不過﹐儘管這種投機熱可能帶來災難性結果﹐有些人表示目前的房價水平有足夠的需求來支撐。 瑞士信貸(Credit Suisse)亞太首席經濟學家陶冬說﹐儘管中國的信貸環境“正在變得不穩定”﹐但幾乎還沒有出現房市將很快崩盤的跡象。 “中國人並不缺錢──這是個大規模流動性過剩的局面﹐”陶冬說。 渣打銀行表示﹐一個可能的結果是即使新一輪的土地供應在今年年中投放市場﹐房地產價格仍將徘徊在當下的水平。 在這種情況下﹐房價將得到來自於自主型住房強勁需求的支撐──預計這一比例在全國達到80%至90%──另外﹐購房者多半以較少比例貸款購房的事實也將支撐房價。 最有可能收到追加保證金通知的是上海和其他主要城市的一些高檔房地產項目﹐它們處於投機行為的核心。 “房地產泡沫在上海這樣的城市或許會出現更大幅度的下跌﹐但這不足以傷害到更廣泛的經濟體﹐”王志浩表示。 <DIV style="DISPLAY: none" id=bottomlink> <DIV style="PADDING-BOTTOM: 0px; MARGIN: 12px 5px 3px 0px; PADDING-LEFT: 3px; PADDING-RIGHT: 0px; COLOR: rgb(48,48,48); FONT-SIZE: 14px; BORDER-TOP: rgb(176,202,218) 4px solid; FONT-WEIGHT: bold; PADDING-TOP: 3px">相關閱讀</DIV><A style="MARGIN: 12px 5px 5px; PADDING-LEFT: 8px; BACKGROUND: url(../../Pictures/Format/orange_bullet.gif) no-repeat left center; COLOR: rgb(9,61,114); FONT-SIZE: 14px; -moz-background-clip: border; -moz-background-origin: padding; -moz-background-inline-policy: continuous" href="http://cn.wsj.com/big5/20100211/bch175949.asp?source=article" target=_blank>中國1月銀行信貸與房地產價格激增</A> 2010-02-11 <A style="MARGIN: 12px 5px 5px; PADDING-LEFT: 8px; BACKGROUND: url(../../Pictures/Format/orange_bullet.gif) no-repeat left center; COLOR: rgb(9,61,114); FONT-SIZE: 14px; -moz-background-clip: border; -moz-background-origin: padding; -moz-background-inline-policy: continuous" href="http://cn.wsj.com/big5/20100211/rea134544.asp?source=article" target=_blank>中國投資者進軍倫敦房地產市場</A> 2010-02-11 <A style="MARGIN: 12px 5px 5px; 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